Laatst bijgewerkt op December 15, 2021 door Energiebesparen
Hoge plafonds, ruime indeling en chique stucwerk. Wonen in het midden van de levende geschiedenis – oude gebouwen hebben hun eigen charme en bieden vaak een aangename feel-good sfeer. Voor veel mensen is het een heel bijzondere droom om een oud pand te kopen. Tegelijkertijd zijn de meeste mensen ook bang voor hoge renovatiekosten na het verwerven van een oud gebouw. Maar wat zijn precies de grootste kostenval voor oude gebouwen?
Exacte inventaris voordat u een oud gebouw koopt
Een zogenaamd oud gebouw heeft al veel gezien. Huizen gebouwd tot 1949 kunnen meestal als zodanig worden gedefinieerd. Daarom is in de meeste gevallen niet alles up-to-date. De bouwmethode verschilt aanzienlijk van de huidige normen op het gebied van energie-efficiëntie en geluidsisolatie. Het is daarom de moeite waard om het onroerend goed goed goed onder de loep te nemen voordat u koopt en om mogelijke kostenvallen te identificeren. In ieder geval moet u voorbereid zijn op moderniseringskosten.
Houd zelf mogelijke tekortkomingen in de gaten en kijk goed naar protocollen zoals kadasterextract, verkeersrapporten en energiecertificaten. Een onafhankelijke taxateur kan ook helpen om schadepatronen bloot te leggen en u ruwweg de mogelijke kosten te laten zien. Wel is het belangrijk dat de taxateur echt onafhankelijk is van het verantwoordelijke bouwbedrijf of makelaarskantoor. Dit is de enige manier waarop u kunt rekenen op een onbevooroordeelde mening van experts die niet is verdoezeld.
Het is waar dat velen deze extra kosten voor een externe expert uit de weg gaan. Een deskundig advies voor advies over de aankoop van een huis is gemiddeld zo’n 450 euro hoger. Het geld is echter goed geïnvesteerd om onverwachte kosten later te voorkomen. Zo komt u ook te weten of kleine renovatiewerkzaamheden voldoende zijn of dat er een volledige renovatie van de woning aan te komen zou kunnen zijn.
Waar vaak kosten gemaakt kunnen worden
In een oud gebouw zijn er verschillende karakteristieke bronnen van schade. Tot de grootste behoren het bouwweefsel en vochtige muren. Het kan ook nodig zijn om droogmaatregelen te nemen. Hier kan het bijzonder duur zijn, omdat een volledig nieuwe afdichting van de muren, vooral in het gebied van de kelder, zou kunnen zijn. Niet zelden verplaatst vocht in oude gebouwen zich van de kelder naar de rest van het huis. Dit bevordert schimmel of droogrot – en niemand wil deze huisgenoten. Als dit al aanwezig is, kan het nog duurder zijn en is voorzichtigheid geboden, omdat schimmel niet altijd zichtbaar uitgesproken hoeft te zijn.
Er kunnen aanzienlijke gebreken optreden in de dakbedekking, het gips en de buitengevel. Onder bepaalde omstandigheden kan een gedeeltelijke vernieuwing van het dakgebinte, nieuw pleisterwerk en een opknapbeurt van de gevel noodzakelijk zijn. Ook hier moet je meestal kosten verwachten. Ook de leidingsystemen voor water en elektriciteit kunnen verouderd zijn.
Zoals gezegd hebben oude gebouwen vaak ook aanzienlijke tekorten op het gebied van energie-efficiëntie en geluidsisolatie. Dienovereenkomstig zou je opnieuw moeten isoleren. Voor een goede thermische isolatie moeten investeringen worden gedaan in de gevel, het dak en de kelder. In verband hiermee kunnen ook kosten voor nieuwe ramen worden gemaakt.
Wees attent ondanks beloftes van een volledige renovatie of renovatie in de afgelopen jaren. Het kan heel goed gebeuren dat de vorige eigenaar moderniseringsmaatregelen en renovaties heeft uitgevoerd, maar deze niet volledig of slecht heeft uitgevoerd. Dit is ook een verborgen kostenval voor oude gebouwen, want dan moeten er verbeteringen worden aangebracht.
Eisen en ondersteuning voor oude gebouwen
Wat veel kandidaat-kopers ook niet weten: De Energiebesparingsverordening (EnEv) is van toepassing op oude gebouwen. De koper moet het dak of het plafond van de bovenste verdieping extra isoleren om te voldoen aan de vereisten van minimale thermische isolatie. Dit schrijft onder andere de vernieuwing van verwarmings- en warmwaterleidingen voor. Dit betekent dat ze binnen twee jaar opnieuw geïsoleerd moeten worden in onverwarmde ruimtes. Zelfs ketels die tot halverwege de jaren ’80 werden geïnstalleerd, moeten worden vervangen. In het geval van oude gebouwen onder monumentenzorg moet u er ook voor zorgen dat de oorspronkelijke bouwstijl, bijvoorbeeld de buitengevel, behouden blijft.
Als koper van een oud pand kunt u echter ook financiering aanvragen. De Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) biedt talrijke programma’s om investeringen en renovaties in onroerend goed te financieren. Dit kenmerkt zich door een lening met een aantrekkelijke rente en aflossingssubsidie.
Het kopen van een oud gebouw is meestal de moeite waard
In bijzonder moeilijke gevallen kunnen de gebreken in een oud gebouw de waarde van het gebouw volledig verminderen, zodat alleen de woning nog van waarde kan zijn. Dit kan interessant zijn als je toch gewoon een stuk grond wilt kopen om een nieuw huis te bouwen.
Toch moet u zich niet laten afschrikken om een oud gebouw te kopen. Aan de ene kant is de aankoopprijs vaak navenant lager dan bij nieuwbouw, aan de andere kant treden zelden alle hierboven beschreven gebreken en schadebronnen tegelijkertijd op. Grofweg kan gesteld worden dat bij een oud gebouw de renovatiekosten ongeveer de helft van de koopsom bedragen. Dit ziet er echter niet echt anders uit voor huizen uit de naoorlogse periode, waar de kosten voor de renovatie van oude gebouwen meestal ongeveer 40% van de aankoopprijs bedragen.