Beeld: rh2010 / stock.adobe.com
Een ambachtelijk bedrijf heeft eerst het juiste pand nodig. Om met weinig startkapitaal te kunnen starten, zijn de oprichters van het bedrijf in eerste instantie op zoek naar een huurwoning. De handelshuurovereenkomst vormt de eerste zakelijke basis voor de ontwikkeling van de site.
Commerciële huurcontracten verschillen van klassieke residentiële huurcontracten. Het gaat dan vooral om commercieel gebruik. Daarnaast zijn andere juridische details relevant.
Wat is een handelshuur precies?
Deze bijzondere huurovereenkomst bevat de regeling voor het commerciële gebruik van de betrokken lokalen. Zonder contract mogen de zalen niet voor professionele doeleinden worden gebruikt. Handelshuurrecht is geen bijzonder rechtsgebied: De wettelijke basis is uittreksels uit §§ 535 e.v. en 590a van het BGB, waarbij de voorschriften voor het huurrecht worden weggelaten.
Voor zakelijke doeleinden huren handelaren de volgende panden, bijvoorbeeld:
- Bureaus
- Kantoren
- Operaties
- Workshops
- Bergingen
In de exacte afspraken voor de huurovereenkomst hebben huurders en verhuurders een zekere contractvrijheid. Ter vergelijking: de regels voor woninghuur zijn veel strenger. Maar het handelshuurrecht is ook bedoeld om de contractpartijen te beschermen tegen willekeurige en ongepaste handelingen. Daarom moet u de inhoud van het contract in detail controleren. De transparantievereiste bepaalt dat onduidelijke bewoordingen het contract ongeldig maken – dit punt is belangrijk voor beide partijen.
Verschil tussen commerciële huur en lease
Sommige commerciële panden worden verhuurd, andere worden verhuurd. De verschillen zijn vaak in kleine letters en zijn deels zaaksafhankelijk.
Als het om een commerciële verhuur gaat, gaat het vooral om het verlenen van gebruik. De huurder heeft het recht om de kamers te gebruiken. In het geval van een huurovereenkomst mag de huurder ook gebruik maken van de bestaande apparatuur. In een restaurant is dit bijvoorbeeld de keukenapparatuur, in een werkplaats kunnen het permanent geïnstalleerde machines zijn. De inrichtingsobjecten hebben een gebruikswaarde voor de handel.
In het tegenovergestelde voorbeeld richt de handelaar zelf lege kamers in: in dit geval wordt hij huurder. Als u een handelshuurovereenkomst wilt opzeggen, is daar een bepaalde periode voor. Huurcontracten strekken zich meestal uit over een langere periode. Dit betekent dat de huurovereenkomst pas aan het einde van een leasejaar kan worden beëindigd.
Wanneer is de handelshuur belangrijk voor ambachtslieden?
Vakmanschap vraagt om een functionele en veilige omgeving. Vooral als oprichter heb je weinig financiële middelen en geen eigen pand voor de werkplaats, het magazijn en het kantoor. Daarom huur je een bedrijfspand. In dit kader heeft u een overeenkomstige handelshuur nodig.
Bij het opstellen van dit contract is het belangrijk om alle alinea’s goed door te lezen. Huur- en bijkomende kosten, doel van het contract, opzegtermijn van het handelshuurovereenkomst, mogelijke huuraanpassing van de commerciële huur en andere punten – alleen als u alles hebt begrepen en tevreden bent met de overeenkomsten, ondertekent u het document.
Belangrijke punten voor ambachtslieden
Het contractuele gebruik van het bedrijfspand speelt een doorslaggevende rol. Dit roept de vraag op of je überhaupt in het object mag werken. Zijn de structurele voorwaarden beschikbaar om de werkplaats of het magazijn te kunnen gebruiken? Het gaat onder meer om de naleving van de voorschriften inzake gezondheid en veiligheid op het werk en om geluidsbescherming.
Voordat u uw ambachtelijke bedrijf aan de praat krijgt, moet u de wettelijke goedkeuringen krijgen. De huurder is altijd verantwoordelijk voor deze taak.
De huurovereenkomst voor professionals moet alle activiteiten bevatten die u op het terrein uitvoert. Met betrekking tot het gebruik van de huurwoning mogen geen vragen onbeantwoord blijven. Als de verhuurder het contract ondertekent, verzekert hij dat de kamers daadwerkelijk geschikt zijn voor het beschreven gebruik. Als er later klachten komen, is de verhuurder aansprakelijk.
Waar moet je als commercieel huurder in het bijzonder op letten?
De formulering in de huurovereenkomst moet duidelijk en transparant zijn. Als huurders en verhuurders hier weinig ervaring mee hebben, kunnen er problemen ontstaan bij het opstellen van contracten. Dan is een gedetailleerd overleg met een professional aan te bevelen.
Een van de belangrijkste factoren is de geschiktheid van het pand voor commercieel gebruik. Zo moet er voldaan worden aan de eisen voor de werkplaats van een vakman. Veiligheid staat bij ons hoog in het vaandel. De autoriteiten controleren ook of u al het nodige hebt gedaan voor de bescherming tegen ongevallen, brandbeveiliging, arbeidsveiligheid en geluidsbescherming.
Afhankelijk van de locatie moet u als commerciële huurder met de verhuurder concurrentiebescherming afspreken. Overigens is de verhuurder verplicht om deze maatregel te nemen, ook als daar geen schriftelijke overeenkomst voor is. Hij mag dus geen naburig pand verhuren aan een gelijkaardig bedrijf. Deze “contractimmanente bescherming tegen mededinging” kan worden afgeleid uit § 535 BGB.
Wie precies moet rekenen, wil planzekerheid en wil huurverhogingen vermijden. Maar de verhuurder kan een huuraanpassing van de commerciële huur doen. Kortom, u onderhandelt vrij over de huurprijs. Een eenzijdige aanpassing door de verhuurder is meestal niet toegestaan. Maar in bepaalde situaties is een huurverhoging niet uitgesloten.
Hoe wordt een huurovereenkomst voor commerciële ondernemingen opgesteld – wat moet daarin staan?
De handelshuur moet alle relevante kerngegevens over de huurovereenkomst bevatten. Het bevat dus ook de informatie over de contractpartijen en de huurwoning.
Contractvrijheid geeft ons een zekere speelruimte, maar er zijn ook valkuilen. De volgende checklist bevat de belangrijkste punten voor de handelshuur:
- Precieze aanwijzing van de overeenkomstsluitende partijen
- Regulering van de huurprijs
- Bepaling van de huurprijs: degressieve huur, verkoophuur, indexhuur of vaste huur
- Lijst van exploitatie- en bijkomende kosten
- Huurperiode en opzegtermijn
- Type bedrijf en gepland gebruik van het bedrijfspand
In de informatie over het beoogde verhuurdoel kunnen de gebruiksrechten worden vermeld met hun respectieve reikwijdte. Indien nodig worden verdere afspraken toegevoegd. Om mogelijke misverstanden te voorkomen, dient u dergelijke voorschriften altijd schriftelijk vast te leggen. Het is bijvoorbeeld zinvol om het type kernactiviteit te definiëren om de bescherming tegen concurrentie te bepalen. In verband met de beëindigingsregeling kunt u als huurder ook vragen om een nieuwe huurder ter beschikking te stellen.
Hoe worden de exploitatiekosten van een lease voor handelaren gereguleerd?
Er zijn twee opties voor bijkomende kosten: de exploitatievergoeding of een voorschot. Welke overeenkomst van toepassing is, staat in de huurovereenkomst. Net als op andere punten is er echter contractvrijheid in de exacte formulering.
In principe kan de verhuurder alle exploitatie- en nevenkosten afdragen aan de huurder. In tegenstelling tot het huurrecht kunnen afhankelijk van de situatie extra functies aan de huurder worden toegewezen. De bijkomende kosten omvatten voornamelijk de volgende posten:
- Water en afvalwater
- Verwarming
- Belastingen (onroerende voorheffing)
- Verzekering voor de huurwoning
- Onderhoud en reparatie
- Huis elektriciteit, verlichting, schoorsteenvegers, etc.
- Veiligheidsdienst en faciliteiten
- huismeester, straatreiniging, vuilnisophaling, winterservice, tuinonderhoud
- Administratieve kosten
Huurinkomsten zijn over het algemeen vrijgesteld van btw. Maar de verhuurders hebben de mogelijkheid om btw te betalen over de huur. Daardoor genieten zij een aftrek van voorbelasting. Dit is geen nadeel voor huurders, want ook voor hen is btw aftrekbaar.
Handelshuurovereenkomst Opzegtermijn
De duur van een commerciële verhuur kan vrij worden bepaald door de contractvrijheid. Zo zijn huurovereenkomsten voor bepaalde en onbepaalde tijd mogelijk. Een contract voor bepaalde tijd loopt automatisch af. Over het algemeen kan het niet worden beëindigd door gewone beëindiging. Voor een huurovereenkomst met een onbeperkte looptijd geldt een wettelijke opzegtermijn. Als alternatief kan een bepaalde deadline in het contract worden vastgelegd.
Volgens § 580a BGB zijn de opzegtermijnen voor bedrijfsruimten als volgt geregeld:
Een huurovereenkomst voor bedrijfspanden kan worden beëindigd tot de derde werkdag van een kalenderkwartaal aan het einde van het volgende kwartaal.
Dit betekent dat de wettelijke opzegtermijn zes maanden is, waarbij de datum van ontvangst van de opzegging meetelt. Als de ontvangst van de opzegging buiten deze termijn valt, is de opzegging niet van toepassing. Bescherming tegen ontslag zoals in residentieel vastgoed bestaat niet in het handelshuurrecht.
Als de huurder of verhuurder de handelshuurovereenkomst om een belangrijke reden moet opzeggen, is buitengewone beëindiging mogelijk. Dit kan bijvoorbeeld contractbreuk zijn of een niet-contractueel gebruik van de huurwoning. In geval van overlijden van de huurder treedt een bijzonder opzeggingsrecht op – op voorwaarde dat er geen contractuele clausule is die dit recht uitsluit.