Laatst bijgewerkt op juli 20, 2021 door Energiebesparen
Het perceel is gekocht, de plattegrond is al getekend, maar voordat je überhaupt kunt beginnen met de bouw van het droomhuis, ontbreekt de bouwvergunning meestal nog. Dit betekent dat u een bouwaanvraag moet indienen.
De bevoegde bouwautoriteit of de bouwautoriteit verleent toestemming voor de bouw, wijziging of, in sommige gevallen, het verwijderen van gebouwen. We laten zien wat de bouwvergunning is en hoe je deze kunt aanvragen.
Wanneer heeft u een bouwvergunning nodig?
In de meeste gevallen hebben bouwers een bouwvergunning nodig om hun bouwproject uit te voeren. In Duitsland geldt weliswaar de zogenaamde bouwvrijheid om op een perceel te bouwen of een gebouw te veranderen, maar moeten eigenaren toch een bouwvergunning aanvragen. In sommige gevallen is er ook een vergunning nodig als je een huis wilt slopen.
De bepalingen voor de bouwvergunning worden door de deelstaten zelf geregeld, dus ze zijn niet in heel Duitsland uniform geregeld.
Een bouwvergunning is echter niet altijd nodig. De voorwaarde is over het algemeen de beschikbaarheid van gemeenschappelijke ruimtes voor personen in het geplande bouwproject. Kortom, het is zinvol om van tevoren te informeren bij de verantwoordelijke bouwautoriteit. Dus, vóór de uitgifte van een bouwaanvraag, zijn voorbereidende bouwonderzoeken ook mogelijk en nuttig om het verdere project te plannen. Deze verzoeken worden meestal gedaan door de bouwvoorbereider of door de architect zelf.
Een bouwaanvraag moet niet alleen worden ingediend voor de bouw van eengezinswoningen, appartementsgebouwen, bedrijfs- of kantoorgebouwen. Voor ook kleinere bouwprojecten is vaak een bouwvergunning nodig, bijvoorbeeld bij de bouw van:
- Carports
- Garages
- Tuinhuizen (niet altijd nodig)
- Terrassen
- Luifels en serres
Doorslaggevende factoren zijn enerzijds de omvang van het bouwproject en anderzijds de bouwvoorschriften van de betreffende federale staat.
Wat is het doel van de bouwvergunning?
De bouwvergunning vervult verschillende functies in het bouwrecht. Allereerst wordt de verantwoordelijke bouwautoriteit door de bouwaanvraag geïnformeerd over bouwprojecten binnen de gemeente. Een bouwproject is sowieso noteerbaar. Daarnaast is het indienen van een bouwaanvraag bedoeld om te voorkomen dat er gebouwen worden gebouwd die niet overeenkomen met de ontwikkelingsplannen van de betreffende regio.
In principe verzekert de verantwoordelijke bouwautoriteit met de afgifte van een bouwvergunning dat het geplande bouwproject vanuit haar oogpunt onschadelijk is met betrekking tot wettelijke vereisten.
Het bouwproject mag dus niet in strijd zijn met de geldende regelgeving om een bouwvergunning te verkrijgen. Als je illegaal bouwt zonder bouwvergunning, is dit zogenaamde zwarte constructie. Dan word je niet alleen bedreigd met hoge boetes, het kan ook zijn dat je het gebouw opnieuw moet slopen.
De boetes voor zogeheten zwart bouwen kunnen soms oplopen tot 50.000 euro. Als een niet-geautoriseerd bouwwerk moet worden gesloopt, moet de huidige eigenaar de sloopkosten zelf betalen.
Een bouwaanvraag indienen
Om de bouwvergunning te verkrijgen, moet eerst een bouwaanvraag worden ingediend. U dient dit in te dienen bij de verantwoordelijke gemeente of stad. U kunt het bouwaanvraagformulier verkrijgen bij de bouwinspectie. De aanvraagprocedure verschilt echter ook gedeeltelijk van staat tot staat. Over het algemeen zijn bouwprojecten altijd aan te melden, dus ze moeten aan de autoriteiten worden aangekondigd. U kunt dus ook direct duidelijk maken of een bouwvergunning nodig kan zijn.
Het is zinvol om vooraf een voorlopige bouwaanvraag te doen door de bouwplanner of architect om eerst te achterhalen wat er in het bouwproject voor het beoogde pand kan worden geïmplementeerd. Afhankelijk van het ontwikkelingsplan zijn bijvoorbeeld in sommige gebieden alleen bepaalde soorten huizen of dakvormen toegestaan.
De bouwaanvraag zelf moet een aantal documenten en informatie bevatten om goed verwerkt te kunnen worden. Aangezien alle documenten en punten grondig moeten worden gecontroleerd voor een bouwvergunning, kan het enkele maanden duren vanaf de bouwaanvraag tot de geldige bouwvergunning.
Over het algemeen moeten particuliere bouwers ook hun bouwprojecten kunnen uitvoeren, zodat ze een bepaald recht hebben op een vergunning. Toch is de ErtDe bouwvergunning is afhankelijk van verschillende factoren en hoeft niet altijd te worden gedaan. Om goedgekeurd te worden mogen geen wettelijke bepalingen van het bouwbesluit worden overtreden, daarnaast moet de buurtbescherming worden nageleefd en moet er rekening worden gehouden met het bestemmingsplan. Een correct ingevulde aanvraag is natuurlijk de belangrijkste vereiste.
Voor woonwijken met een geldig ontwikkelingsplan kan het soms voldoende zijn om een bouwaankondiging in te dienen. Dit is een vereenvoudigde oplossing ten opzichte van de bouwvergunningsprocedure. Als de bouwautoriteit of het bevoegd gezag niet binnen vier weken bezwaar maakt, kan de bouw beginnen.
Documenten voor de bouwaanvraag
Naast het ingevulde aanvraagformulier moet de bouwaanvraag ook enkele belangrijke documenten bevatten. De bouwplanning zou op dit moment al in een vergevorderd stadium moeten zijn. Het loont daarom de moeite om zo vroeg mogelijk een bouwplanner bij het bouwproject te betrekken. Zonder specialist kan de klant bepaalde informatie helemaal niet verstrekken.
Welke documenten, formulieren en documenten uiteindelijk moeten worden ingediend, hangt ook af van het respectieve bouwproject en de voorschriften van de federale staat.
In de regel zijn in de meeste gevallen de volgende documenten vereist voor de bouwaanvraag:
- Plattegrond van de site
- Bouwtekening (plattegronden van de architect, etc.)
- Bewijs van stabiliteit, thermische en akoestische isolatie en brandbeveiliging
- Drainageplannen en informatie over de watervoorziening
- Informatie over de statica van het huis
- Berekeningen van woon- en gebruiksoppervlakte
- Hoogteplan van het gebouw
- Korte beschrijving van het gebouw
- Indien van toepassing, toestemmingsverklaring van de buren
Vaak is informatie over de parkeersituatie en over de toegang tot de weg naar het pand vereist.
Als u meer documenten nodig heeft, kunt u dit het beste aan de bevoegde autoriteit vragen. Volledigheid is ook de moeite waard in de bouwaanvraag, omdat de start van de bouw ver terug kan worden uitgesteld in het geval van onvolledige documenten.
Hoeveel kost een bouwvergunning?
Voor een bouwvergunning geldt een vergoeding in Duitsland. De kosten dienen voor rekening van de opdrachtgever zelf. Deze bedragen circa 0,5 procent van de totale kostenberekening voor woningbouw zonder bijkomende kosten.
In een kostenvoorbeeld wordt een nieuwe eengezinswoning met een totale woonoppervlakte van 150 vierkante meter gebouwd. De bouwkosten bedragen ongeveer 320.000 euro. In dit geval bedragen de kosten van de bouwvergunning dan 1600 euro.
Als de bouwkosten erg laag zijn, kan het zijn dat het bevoegde kantoor of de bouwautoriteit een minimumtarief in rekening brengt.
Afgifte van de bouwvergunning
De verwerkingstijd van een bouwaanvraag kan enkele maanden duren, wat voornamelijk afhangt van de omvang van het geplande bouwproject. In de bouwvergunningsprocedure kunt u ongeveer vier tot acht maanden tot goedkeuring verwachten. Het loont daarom de moeite om de bouwaanvraag zo vroeg mogelijk in te dienen. Als voor het bouwproject een bouwvergunning nodig is, moet u nooit van tevoren met de bouw beginnen. Ook de start van de bouw is meldingsplichtig.
Na oplevering is de bouwvergunning drie jaar geldig. Binnen deze tijd kan het bouwproject worden gestart. Als de start van de bouwwerkzaamheden vertraging oploopt, kan de bouwvergunning op aanvraag opnieuw met een jaar worden verlengd, meestal is een informele begeleidende brief voldoende.
Zodra de werkzaamheden zijn voltooid, kan het bevoegd gezag de oplevering van de constructie uitvoeren. Indien constructiefouten worden geconstateerd, dient de opdrachtgever deze vervolgens binnen een redelijke termijn te verhelpen. In het algemeen is de opdrachtgever verplicht om zelfstandig aan alle bouwvoorschriften te voldoen of te zorgen voor naleving. Bij kleinere bouwprojecten voert de bouwautoriteit echter zelden bouwacceptaties uit.
Bron afbeelding: jaguardo/stock.adobe.com