Laatst bijgewerkt op 14 januari 2022 door A. Mroos
Beeld: etfoto / stock.adobe.com
U heeft een bouwkavel gevonden en wilt er uw droomhuis op bouwen? Dan moet u een bodemonderzoek laten uitvoeren als onderdeel van verdere planning. Met behulp van het bodemonderzoek krijgt u duidelijkheid of de bouwgrond geschikt is voor de bouw van uw droomhuis of niet. Want of een bouwgrond ook een goede basis is voor het bouwen van een huis, kun je niet met het blote oog zien. Zo kunnen zelfs solide ogende percelen, die worden omringd door talloze naburige huizen, soms niet worden bebouwd zonder verbeteringsmaatregelen. Want zelfs als de bodemeigenschappen van uw toekomstige buren goed zijn, kunt u niet tegelijkertijd concluderen over ideale bodemeigenschappen voor uw eigendom. Er zijn meestal zeer verschillende vloeromstandigheden, die zelfs in een kleinere ruimte aanzienlijk kunnen variëren.
Om duidelijkheid te krijgen over de individuele toestand van uw ondergrond, ontkomt u niet aan een gedetailleerd bodemonderzoek. De vraag of er een degelijke woning of een kelder op uw terrein gebouwd kan worden, wordt ook beantwoord in een grondonderzoek. Het bodemonderzoek vormt dus een belangrijke basis van elk bouwproject.
Wat is een bodemonderzoek of een bodemonderzoek?
Een bodemonderzoek, ook wel grondonderzoek, funderingsrapport of geologisch rapport genoemd, geeft u informatie over de basisconditie van een bodem. Dit deskundigenoordeel wordt uitgevoerd door een grondonderzoeker. De expert onderzoekt de bestaande interacties tussen de bodem, het grondwater, de wijkontwikkeling en de geplande woning.
Als onderdeel van dit bodemonderzoek worden mogelijke gebreken ontdekt die mogelijk op een later tijdstip schade aan het pand kunnen veroorzaken. Met name vochtschade en scheuren veroorzaakt door bezinking of verzakking staan centraal. Aan de hand van deze controles en de geconstateerde bodemgesteldheid kan worden bepaald of een bodem geschikt is als bouwgrond. Vanwege dit grote belang is een grondonderzoek sinds 2008 zelfs verplicht in Duitsland. Sindsdien is het dus voor elke bouwaanvraag nodig om een dergelijk deskundigenoordeel in te dienen.
Als verantwoordelijke voor de bouw moet u het nodige bodemonderzoek laten uitvoeren, aangezien u als eigenaar van het pand verantwoordelijk bent voor alle risico’s die voortvloeien uit de ontwikkeling. Het is echter ook mogelijk om zo’n deskundig advies van de verkoper te vragen als onderdeel van een verkoop van onroerend goed. Want als u een bouwgrondtaxatie heeft die ernstige gebreken aan het onroerend goed heeft, moet u de geplande grondaankoop opnieuw in twijfel trekken. Als u geïnteresseerd bent in een stuk grond waarop al een huis is gebouwd, is een grondonderzoek niet vereist. Het kan u echter ook informatie geven over de kwaliteit van de woning in dit geval.
Wat is het doel van een bodemonderzoek en welke voordelen heeft het voor degenen die verantwoordelijk zijn voor de bouw?
Door de gedetailleerde bodemanalyse van het bodemonderzoek verwerft u waardevolle kennis. Op deze manier kunt u latere risico’s en schade aan de geplande structuur voorkomen. Vooral de vorming van scheuren als gevolg van bezinking of verzakking en vochtschade kan in de loop van het bouwproject snel een volledige bouwstop veroorzaken.
Dit gaat echter niet alleen gepaard met problemen voor u, maar veroorzaakt ook hoge extra kosten. De risico’s op een bouwplaats in allerlei vastgoedgebouwen moeten in principe door de opdrachtgever zelf gedragen worden. Om deze dure schade en de daarmee gepaard gaande extra kosten en de onnodige moeite van meet af aan te vermijden, biedt een bodemonderzoek u rechtsbescherming. Dit betekent dat u niet hoeft te betalen voor de extra kosten die worden gemaakt in geval van schade. Daarnaast geeft het deskundig advies u meer zekerheid voor verdere planning en de gemaakte kosten. Eigenschappen zoals het draagvermogen van de bodem, de variabiliteit in vorst, de hydrologische omstandigheden en de verdichtbaarheid zijn uiterst noodzakelijke parameters die nodig zijn voor een goede bouwplanning. Alleen op basis van deze parameters in het bodemrapport kunnen bouwkundig ingenieurs en architecten de juiste actie ondernemen en de exacte afmetingen van de fundering en de vloerplaat bepalen.
Als deze belangrijke factoren al in aanmerking worden genomen tijdens de planning, uw droomhuis kan optimaal worden aangepast aan de bestaande grond. Zo kunnen met behulp van een bodemonderzoek de risico’s op ernstige constructiefouten aanzienlijk worden geminimaliseerd. Maar niet alleen ernstige schade wordt vermeden met een grondonderzoek. Het voorkomt ook het optreden van hoge extra kosten en een tijdsvertraging.
Wat wordt er onderzocht tijdens een bodemonderzoek en hoe wordt het gedaan?
In het kader van een bodemonderzoek analyseert een bodemdeskundige de gehele ondergrond op verschillende factoren. Onder andere de mechanische eigenschappen van de bodem en de dichtheid van de bodem worden nader onderzocht. Dit maakt het mogelijk om meer te weten te komen over de dragende veiligheid en het bezinkgedrag van de bodem. Daarnaast worden de bodemstructuur en de grondsoort onder de loep genomen. Bestaande problemen, zoals het drukken van grondwater, worden ook nader geanalyseerd in een bodemonderzoek. Onderdeel van het onderzoek is ook de infiltratiecapaciteit van het oppervlaktewater. Met behulp van dit onderzoek kunnen niet alleen belangrijke kenmerken van de begane grond worden bepaald, maar kunnen ook belangrijke informatie en aanbevelingen voor de juiste waterdichting van de geplande woning worden verstrekt. Belangrijke specificaties voor opgravingen en basisinformatie over de uitvoering van de grondwerken kunnen ook met behulp van deze onderzoeken worden gemaakt.
Om deze belangrijke factoren van het grondonderzoek te kunnen bepalen, worden zowel de structuur van de ondergrond als de bodemmechanische eigenschappen van het pand geanalyseerd door een bodemdeskundige. Hiervoor worden verschillende boorgaten uitgevoerd, waaronder de grondpeiling en de paalkernpeiling. Bovendien worden kleine paalboringen op ten minste twee plaatsen op het bouwperceel geboord, die diagonaal tegenover elkaar moeten staan. In het beste geval bevinden de boorgaten zich onder de geplande fundering, daarom is een ruw idee van de oriëntatie van het latere huis belangrijk. Zodra de locaties zijn gevonden, boort de grondmeter vijf tot zes meter de diepte in. De bodemmonsters die uit deze boorgaten worden verkregen, worden vervolgens in het laboratorium onderzocht. Ze geven uitgebreide informatie over de samenstelling van de grond op het terrein. Zo kan de analyse van de bodemmonsters belangrijke uitspraken mogelijk maken over de geschiktheid als bouwsubstraat.
Wat is een uitgebreid bodemonderzoek?
Als een bodemonderzoek ernstige problemen of risico’s voor het geplande pand aan het licht brengt, kan het deskundigenoordeel worden uitgebreid met verder onderzoek. Naast basisinformatie over de aard van de bodem bevat het zogenaamde extended soil report ook waardevolle informatie over verontreinigde locaties zoals giftige stoffen. Het beste is om zo’n uitgebreid bodemonderzoek te laten uitvoeren als er eerder bijvoorbeeld een tankstation op het terrein was gevestigd. Voor andere beroepen die eerder op het terrein waren, moet u ook een uitgebreid bodemonderzoek laten opstellen om informatie te verkrijgen over mogelijke verontreinigde locaties. Want als er vervuilde terreinen aanwezig zijn, kan een complexe sanering nodig zijn, die meestal erg duur is. In dit geval moet u de aankoop van deze woning heroverwegen.
Welke kosten kunnen worden verwacht voor een bodemonderzoek?
De kosten voor een bodemonderzoek liggen gemiddeld rond de 1.000 euro tot 2.000 euro. De prijzen voor het advies van de expert variëren echter aanzienlijk, afhankelijk van de grootte van het onroerend goed, het respectieve bouwoppervlak en het aantal benodigde boorgaten. Gemiddeld kun je rekenen voor een standaard taxatie met een startprijs van zo’n 5 euro per vierkante meter. Dit standaardrapport bestaat meestal uit twee boorgaten. Als u de bouw van een groter pand plant, kan verdere kleine boringen nodig zijn indien nodig. Deze kunnen verdere kosten veroorzaken en zo de prijs voor het deskundigenoordeel weer verhogen. Als bovendien de toestand van de grond voor de bouw van een kelder moet worden gecontroleerd, stijgen de prijzen voor het grondonderzoek met nog eens 15-20 procent.
Misschien lijken de kosten voor het opstellen van een bodemonderzoek op het eerste gezicht wat hoog voor u. In vergelijking met de mogelijke kosten die nodig zouden zijn voor de daaropvolgende correctie van schade en constructiefouten door het ontbreken van een deskundigenoordeel, zijn de kosten voor het bodemonderzoek echter juist heel klein. Bovendien kunnen problemen met de bodem, die pas tijdens de bouwfase duidelijk worden, het hele bouwproject bedreigen. Om deze problemen en ernstige gevolgen te voorkomen, heeft de Baugcirculaire taxatie vertegenwoordigt een waardevolle uitgave die u een belangrijke zekerheid biedt voor uw bouwproject.
Meer over dit onderwerp