Of het nu gaat om nieuwbouw, renovatie of andere bouwwerkzaamheden aan een gebouw: Als je iets wilt bouwen, moet je een bouwcontract hebben. Dit is de basis van elk bouwproject en regelt alle bouwdiensten, verantwoordelijkheden en deadlines die moeten worden geleverd tussen de opdrachtgever (klant) en de aannemer (aannemer). Er zijn drie soorten onderhanden projecten in opdracht van derden: een bouwcontract volgens BGB, vob-contract en een consumentencontract voor onderhanden projecten in opdracht van derden. De soorten komen met verschillende voorschriften. We vertellen u wat u moet weten over de drie soorten bouwcontracten en leggen de belangrijkste verschillen uit.
Afbeelding door DragonImages – stock.adobe.com
Tevreden
- Aannemingsovereenkomst volgens BGB
- Aannemingsovereenkomst volgens VOB
- Consumentenopdracht in opdracht van derden
Aannemingsovereenkomst volgens BGB
De bouwovereenkomst volgens BGB is gebaseerd op het Burgerlijk Wetboek. Dit is een bijzondere vorm van contract voor werk en diensten die wordt afgesloten tussen een bouwer (klant) en bouwbedrijf (aannemer). § 650a, § 1 BGB definieert wat dit precies is: “Een aannemingsovereenkomst is een overeenkomst voor de vervaardiging, restauratie, verwijdering of verbouwing van een gebouw, een buiteninstallatie of een deel daarvan.” Hieronder laten we u de belangrijkste voorschriften van een bouwcontract volgens BGB zien.
Conclusie
Er zijn geen formele vereisten voor het sluiten van een BGB-bouwovereenkomst. Het kan dus mondeling of impliciet worden afgesloten (sluitende actie). Een uitzondering geldt als een overeenkomst gepaard gaat met de verkoop van een stuk grond. Dan is een notariële verklaring vereist.
Aanvaarding
In het geval van een BGB-aannemingsovereenkomst is de opdrachtgever verplicht het voltooide werk conform het contract te aanvaarden. In de regel stelt de aannemer hiervoor een redelijke termijn. Als de klant gedurende deze periode ten minste één belangrijk gebrek ontdekt, kan hij de aanvaarding weigeren. In overeenstemming met het Duitse Burgerlijk Wetboek (BGB) vindt een nieuwe conditiecontrole van het werk plaats in geval van constructiefouten. Dit kan door beide contractpartijen worden bijgewoond of het kan alleen door de aannemer worden uitgevoerd. In dit geval moet een ondertekend exemplaar van de conditiecheck schriftelijk naar de klant worden gestuurd.
Vergoeding
Volgens de BGB bepaalt het bouwcontract dat de aannemer wordt beloond met een vooraf overeengekomen bedrag. Hiervoor moet het werk op tijd worden voltooid zonder gebreken. Bij het sluiten van de overeenkomst kunnen de contractpartijen kiezen tussen een forfaitaire prijs en een eenheidsprijs.
- Forfaitaire: De pakketprijs is inclusief alle diensten die zijn gespecificeerd op het moment van het sluiten van het contract. Er wordt geen rekening gehouden met extra of verminderde prestaties.
- Standaard prijs: De eenheidsprijs verwijst naar prestatie-eenheden die zijn gedefinieerd in een standaardspecificatie in de bouwsector.
De vergoeding is verschuldigd zodra het voltooide werk door de opdrachtgever is aanvaard en hij van de opdrachtnemer een controleerbare eindfactuur heeft ontvangen.
Eindafrekening
Een controleerbare eindfactuur is verplicht voor de vergoeding. Hierin moeten alle aan de opdrachtgever geleverde diensten op een begrijpelijke manier worden uitgelegd. De cliënt kan binnen 30 dagen een herroeping tegen de controleerbaarheid indienen. Zodra het gebouw is geaccepteerd en de eindfactuur verifieerbaar is, is er geen voorschot meer mogelijk.
Constructiefouten
Opdrachtgevers kunnen constructiefouten binnen een termijn van vijf jaar na acceptatie melden. Volgens het Duitse Burgerlijk Wetboek kunt u het volgende doen als u gebreken in het gebouw ontdekt:
- Retentierecht: Klanten kunnen weigeren om een deel van de vergoeding te betalen in het dubbele van de kosten van het verhelpen van het gebrek.
- Remedie: Klanten kunnen aanvullende prestaties claimen bij het bouwbedrijf. Dan is het bouwbedrijf verplicht om gedeeltelijke kosten voor het verwijderen van gebreken op zich te nemen. Dit geldt met name voor kosten voor transport en materiaal.
- Compensatie: De aannemer dient de gebreken binnen een termijn te verhelpen. Doet hij dat niet, dan kan de opdrachtgever een ander bouwbedrijf opdracht geven en een vergoeding eisen voor de diensten.
- Schadevergoeding: De aannemer kan een schadevergoeding eisen.
- Gelatenheid: Onder bepaalde omstandigheden kan de klant zich terugtrekken uit het contract of de vergoeding verlagen.
Herroeping en beëindiging
De wetgever verleent de klant een herroepingsrecht van 14 dagen vanaf het moment van ondertekening. De beëindiging van een aannemingsovereenkomst volgens BGB dient schriftelijk te geschieden. Opzegging na 14 dagen is mogelijk in geval van ernstige contractbreuk.
Aannemingsovereenkomst volgens VOB
Een VOB-contract wordt meestal gebruikt voor bouwcontracten in de publieke sector. Het contract is gebaseerd op het Aanbestedings- en Contractreglement bouwdiensten (VOB). Hoewel naleving van de VOB-voorschriften verplicht is voor openbare bouwcontracten, kunnen particuliere bouwers en aannemers de VOB-voorschriften in hun bouwcontract opnemen, maar hoeven dat niet te doen – het is dus een algemene voorwaarden. De VOB bestaat uit drie delen, waarvan VOB/B en VOB/C relevant zijn voor particuliere bouwers.
VOB/B: Algemene Voorwaarden voor de Uitvoering van Bouwdiensten
De VOB/B bestaat uit 18 alinea’s. De paragrafen gaan over algemene contractuele voorwaarden voor het privaatrechtelijk bouwrecht. De VOB/B bevat bepalingen waar de BGB geen of slechts onvoldoende rekening mee houdt. De VOB/B-bepalingen verlengen, wijzigen of beperken onder andere de voorschriften voor de uitvoering van de bouwwerkzaamheden, de vergoeding, de termijnen en de acceptatie- en factureringsprocedures.
VOB/C: Algemene technische contractvoorwaarden voor bouwdiensten
65 DIN-normen vormen de VOB/C. De normen regelen de Algemene Technische Contractvoorwaarden (ATV). Het beschrijft algemene regels en specificaties voor de uitvoering van bouwwerkzaamheden van alle soorten en voor individuele beroepen die betrokken zijn bij de bouw. Het breidt de clausules van de VOB/B uit met meer specifieke informatie en is automatisch van toepassing als de VOB/B-voorschriften zijn opgenomen in het bouwcontract.
Sluiting van de overeenkomst / geldigheid
In tegenstelling tot een BGB- of consumentenovereenkomst onder bouw vereisen voorschriften van de VOB uitdrukkelijk een schriftelijke overeenkomst. Zonder dit is het VOB-reglement niet geldig.
Aanvaarding
Nog een verschil met de andere soorten contracten: als de klant is geïnformeerd over de voltooiing van het gebouw, heeft hij meestal twaalf dagen om feedback te geven in een VOB-contract. Doet hij dit niet, dan kan opdrachtnemer ervan uitgaan dat de oplevering stilzwijgend is uitgevoerd.
Constructiefouten
In het geval van een contract volgens VOB/B is de garantieperiode vanaf het sluiten van het contract meestal vier jaar in plaats van vijf jaar. Gedurende deze tijd kunnen constructiefouten worden gemeld.
Verloning en facturatie
In het geval van een VOB/B-contract dient een schriftelijke factuur te worden overgelegd, die voor de opdrachtgever begrijpelijk is, zodat de vergoeding kan worden voldaan. In tegenstelling tot het BGB-contract kan de vergoeding ook gefaseerd gebeuren.
Wijzigingsverzoeken na het sluiten van een aannemingsovereenkomst volgens VOB
In het geval van een VOB/B-contract heeft de klant de mogelijkheid om wijzigingsverzoeken in te dienen na het sluiten van het contract. Het bouwbedrijf moet hier rekening mee houden bij het uitvoeren van het contract. Dit is niet mogelijk met een BGB-contract.
Consumentenopdracht in opdracht van derden
Een consumentenopdracht voor onderhanden projecten in opdracht van derden wordt alleen gesloten als particuliere opdrachtgevers opdracht geven voor nieuwbouw of ingrijpende renovatiewerkzaamheden die gelijkwaardig zijn aan een nieuw gebouw. De consumentenovereenkomst voor onderhanden projecten in opdracht van derden is gebaseerd op de BGB. Het heeft tot doel particuliere bouwers te beschermen tegen financiële problemen. Er zijn onder meer uitgebreide regels voor voorschotten en de overhandiging van belangrijke documenten.
Duidelijke beschrijving van bouwwerkzaamheden
Het bouwbedrijf moet in een bouwspecificatie in detail uitleggen welke specifieke diensten zullen worden uitgevoerd. Daarnaast zijn ze verplicht om nauwkeurige ruimte- en gebiedsinformatie te verstrekken. Onjuiste informatie of onduidelijkheden in de bouwspecificatie benadelen de aannemer.
Bindende verklaring over termijnen
De aannemer moet bindende verklaringen afleggen over de voltooiing van het werk. Als er geen exacte datum kan worden gegeven, moet de volledige duur van de bouw worden geregistreerd. In geval van vertraging heeft de klant het recht om schadevergoeding te eisen.
Het recht op belangrijke documenten
De opdrachtgever heeft het recht om voor aanvang van de bouw belangrijke documenten van de aannemer te ontvangen. Dit kunnen bijvoorbeeld documenten zijn die de klant nodig heeft voor indiening bij een autoriteit of bank.
Betalingen
De contractant mag alleen voorschotten betalen ter hoogte vane van in totaal 90 procent van de totale beloning.
Intrekking
De cliënt kan een contract dat niet door de notaris is gewaarmerkt, binnen een termijn van 14 dagen na ondertekening herroepen. In het geval van een ontbrekende of onjuiste annuleringsvoorwaarden, eindigt de herroepingstermijn na één jaar en 14 dagen na het sluiten van het contract.