Huurverlaging bij waterschade

Als er waterschade is als gevolg van een gesprongen leiding, storm of overstroming in een gehuurd appartement, is dit niet alleen vervelend, maar ook een reëel gevaar voor de gezondheid en faciliteiten. Om deze reden hebben huurders de mogelijkheid om onder bepaalde voorwaarden een huurverlaging aan te vragen. Dit moet u bevrijden van de kosten voor het appartement, die u slechts in beperkte mate of helemaal niet kunt gebruiken, en de verhuurder ertoe brengen de schade zo snel mogelijk te herstellen. Hier leest u meer over welke huurverlagingen mogelijk zijn en wat de eisen en wettelijke basis zijn. Ook komt u te weten wat de aanbevolen procedure is voor een huurverlaging.

Afbeelding door annebel146 – stock.adobe.com

Eisen voor huurverlaging bij waterschade

Als u waterschade in uw gehuurde appartement opmerkt, moet u uw verhuurder onmiddellijk en schriftelijk op de hoogte stellen. Alleen op deze manier kan de verhuurder reageren op de schade en is een huurverlaging toegestaan. Bovendien, als het rapport niet succesvol is, kan een schadeclaim worden bedreigd. Een huurverlaging is altijd toegestaan zolang u als huurder niet de veroorzaker bent. Als u bijvoorbeeld het raam open laat staan tijdens een storm of nalatig een leiding beschadigt, kunt u geen aanspraak maken op huurverlaging. Bovendien moet de huurverlaging aanzienlijk zijn, d.w.z. het leven in het appartement aanzienlijk beperken. Daarnaast moet in de huurovereenkomst de verplichting worden vastgelegd om de verhuurder te verhelpen. De kleine reparatieclausule mag daarom niet van toepassing zijn. Als aan deze voorwaarden is voldaan, kunt u aanspraak maken op huurverlaging. Een huurverlaging kan ook met terugwerkende kracht worden gemeld, maar in de zin van de goede relatie met de verhuurder is het vaak verstandiger om de verhuurder een deadline te geven om de schade te herstellen.

De basis voor een huurverlaging is § 536 BGB (Duits Burgerlijk Wetboek). Volgens dit, de huurder betaalt zijn huur voor de geschiktheid van het appartement en, in het geval van beperkte geschiktheid, kan de huur verminderen door significante gebreken met de mate van de overeenkomstige beperking. Ook de eerdere klacht van de huurder wordt hier voorgeschreven.

Hoogte huurverlaging bij waterschade

Een huurverlaging wordt aangegeven als een percentage van de brutohuur (d.w.z. koude huur plus bijkomende kosten). Redelijke huurverlagingen bij waterschade zijn in de meeste gevallen 10 tot 30 procent, bij onbewoonbaarheid van het appartement tot 100 procent. De hier genoemde huurverlagingen zijn empirische waarden en voorbeelden die de tand des tijds in de rechtbank hebben doorstaan en meestal door huurders worden geaccepteerd. Hier zijn voorbeelden van enkele huurverlagingen. Als u informatie nodig heeft voor uw individuele zaak, moet u in geval van twijfel contact opnemen met een huurdersbeschermingsvereniging of een gespecialiseerde advocaat. In geval van twijfel moet een huurverlaging worden verkregen bij de rechtbank.

Juiste procedure voor huurverlaging bij waterschade

Als u waterschade opmerkt, moet u uw verhuurder onmiddellijk op de hoogte stellen. Dit moet ook schriftelijk gebeuren, zodat uw klacht wordt gedocumenteerd. Geef de verhuurder een redelijke termijn om de waterschade te herstellen en dreig met een redelijke huurverlaging als de schade ernstig genoeg is. U moet ook de waterschade documenteren om de huurverlaging indien nodig voor de rechter te kunnen afdwingen. Mogelijke documenten zijn foto’s, een schaderapport of de betrokkenheid van een getuige. Als u niet op de hoogte bent van het bestaan van voldoende ernst of de hoogte van de huurverlaging, moet u een gespecialiseerde advocaat voor huurrecht of een vergelijkbare advocaat raadplegen.neem contact op met een gekwalificeerd persoon.

Als u aan deze voorbereidende stappen hebt voldaan en het gebrek niet binnen de termijn is verholpen, kunt u vrijwillig huur inhouden ter hoogte van de huurverlaging. Als uw verhuurder niet akkoord gaat met de huurverlaging, moet hij zich wenden tot een rechtbank die de rechtvaardiging van de huurverlaging en het juiste bedrag zal onderzoeken. U hoeft niet bang te zijn voor beëindiging, maar u mag het ingehouden bedrag proportioneel of volledig terugbetalen in het geval van verhoogde financiering. Een alternatieve manier om de huur direct in te houden is door de huur te betalen met reservering. Zo kunt u uw huur terugvorderen als de schade niet wordt hersteld. U dient deze voorwaardelijke betaling schriftelijk aan uw verhuurder te melden.

Als u een huurverlaging claimt vanwege waterschade, moet u ook controleren of u nog meer juridische claims heeft. Als bijvoorbeeld uw inboedel wordt beïnvloed door de waterschade, heeft u mogelijk recht op schadevergoeding. Daarnaast kun je, als je onbewoonbaar bent, ook het recht hebben op opzegging zonder opzegtermijn en je verhuurder je verhuiskosten laten betalen.

Betaalt de verhuurder hotelkosten?

Als uw appartement onbewoonbaar wordt door waterschade, kunt u gedwongen worden om tijdelijk in een hotel te wonen. De hotelkosten worden alleen gedekt als een overnachting in het appartement niet mogelijk is. Als bijvoorbeeld maar één onderzoek te zwaar beschadigd is, geldt dit niet. In het geval van ernstige waterschade in de badkamer, kinderkamer of slaapkamer, zijn hotelkosten echter zeer waarschijnlijk gedekt. De verhuurder betaalt de hotelkosten alleen als hij de waterschade moet veroorzaken (§ 536a BGB). In andere gevallen dekt de verzekering deze kosten. Dit kan de aansprakelijkheidsverzekering van de vervuiler zijn (bijvoorbeeld in het geval van een overvolle badkuip in het naburige appartement) of de opstalverzekering (leidingbreuk in oude leidingen). De vergoeding van hotelkosten is meestal beperkt tot 100 dagen voor verzekeringsmaatschappijen en mag niet meer bedragen dan 0,1% van het verzekerde bedrag per dag. Als de hotelkosten echter worden gedekt, moet de huur gedurende deze periode regelmatig worden betaald.