Laatst bijgewerkt op 6 september 2022 door A. Mroos
Beeld: joserpizarro / stock.adobe.com
Alleen een onberispelijk en intact dak kan het huis optimaal beschermen tegen het weer. Niet alleen met betrekking tot de winter, maar ook door toenemende stormgebeurtenissen is regelmatig dakonderhoud daarom cruciaal voor de staat van het dak, het langetermijnbehoud van de waarde van het gebouw en voor bescherming door de verzekering.
Waarom moet het dak regelmatig worden onderhouden?
Daken zijn een van de belangrijkste elementen van de bouwstructuur en dragen voor een groot deel bij aan een intact bouwweefsel. Ze beschermen het onderliggende gebouw en zorgen ervoor dat vochtpenetratie geen blijvende schade aan het bouwweefsel veroorzaakt. Maar stormen, weer en de tand des tijds stoppen niet bij een intact en goed gepland dak en na verloop van tijd zijn tekenen van slijtage te verwachten. Hier kunnen bijvoorbeeld losse dakpannen, broze afdichtingselementen of verstopte dakgoten voorkomen.
Om tekenen van slijtage te identificeren, het waardebehoud van het onroerend goed te waarborgen en langdurige schade te voorkomen, kan een dakinspectie worden uitgevoerd. Dit moet op regelmatige tijdstippen worden gedaan door professionele dakdekkers. Dit is niet alleen belangrijk voor de conditie en het langetermijnbehoud van de dakconstructie, maar ook cruciaal voor de bescherming van het huis door een opstalverzekering.
Veel verzekeringen bevatten een zogenaamde “stormclausule”. De verzekeringsdekking geldt dan ook alleen vanaf een windkracht van 8 of hoger. Bovendien hebben ze bij schade soms ook bewijs nodig van de intactheid van het dak voordat de schade is ontstaan. Als dit niet beschikbaar is, kunnen de verzekeringsmaatschappijen hun voordelen verminderen of zelfs volledig weigeren. De verzekeraars verwijzen onder meer naar een arrest van het Bundesgerichtshof uit 1993. In dit arrest (ZR 176/92) had de BGH besloten dat huiseigenaren in het kader van hun zorgplicht moeten zorgen voor een regelmatige dakinspectie om in aanmerking te komen voor een verzekeringsdekking. Zelfs volgens §836 BGB moeten eigenaars voldoen aan hun zorgplicht om persoonlijk letsel te voorkomen, bijvoorbeeld door vallende componenten. Bij een dakinspectie wordt deze zorgplicht echter geacht te zijn vervuld.
Als er schade ontstaat binnen de periode van de garantieverplichting, ligt de verplichting om ervoor te betalen niet bij de eigenaren, maar bij het verantwoordelijke gespecialiseerde bedrijf.
Wat wordt er gecontroleerd tijdens het dakonderhoud?
Bij professioneel dakonderhoud onderzoeken experts – meestal dakdekkers – enerzijds de algemene staat van het dak en controleren anderzijds de gehele constructie en de verschillende dakelementen op gebreken. Als het gespecialiseerde bedrijf dit vaststelt, neemt het ook het herstel van schade en defecten in de loop van het dakonderhoud over.
Het gespecialiseerde bedrijf controleert meestal de volgende punten tijdens een dakinspectie:
- Algemene staat van het gehele dak
- Dichtheid van dakramen en ventilatieopeningen
- Staat van de dakbedekking (dakpannen, dakpannen, enz.)
- Staat van de afdichtingselementen
- Inspectie van corrosieschade
- Reiniging van dakafvoeren, regengoten en kelen
Na afronding van het uitgebreide onderhoud ontvangen huiseigenaren een onderhoudsprotocol waarin onder andere eventuele gebreken worden vastgelegd. Dit kan leiden tot verdere werkzaamheden aan de reparatie en het onderhoud van het dak. In de meeste gevallen wordt dakreiniging ook uitgevoerd tijdens het onderhoud. Het protocol van de dakinspectie dient ook voor huiseigenaren als bewijs van de verplichting. Eigenaren moeten het logboek daarom over het algemeen voor een langere periode bewaren.
Hoe vaak is een dakinspectie nodig?
Vooral in de herfst en winter wordt het dak van het huis blootgesteld aan speciale belastingen. Daarom is het zinvol om onderhoud te plannen voor het begin van de koude seizoenen. Veel professionals raden professioneel onderhoud ongeveer twee keer per jaar aan.
Met betrekking tot lange wachttijden voor afspraken met vakmensen, kan het zinvol zijn voor eigenaren om een onderhoudscontract af te sluiten met een dakdekkersbedrijf om regelmatige controles te garanderen. In dit onderhoudscontract worden regelmatig onderhoudsafspraken gemaakt over een bepaalde periode. DAan de ene kant heeft het het voordeel dat de dakdekkers de deadlines veilig halen, aan de andere kant worden de onderhoudskosten meestal verlaagd.
Welke kosten kunnen worden verwacht voor dakonderhoud?
Elk dak is anders in termen van afmetingen, constructie of dakbedekking – daarom kunnen de onderhoudskosten niet algemeen worden vermeld. De vorm van het dak is ook bepalend – als het bijvoorbeeld een plat dak of een schuin dak is, kan het onderhoud anders zijn. Daarnaast kunnen punten als de leeftijd van het dak en bereikbaarheid de prijzen verder beïnvloeden.
Als richtlijn geldt dat kosten tussen de 150 en 400 euro verwacht mogen worden voor de dakinspectie van een eengezinswoning. Omdat de kosten voor daken echter zo individueel kunnen zijn, is het logisch om van tevoren een kostenraming door de dakdekker te laten opstellen.
Huurders hoeven de dakinspectie niet zelfstandig uit handen te nemen. Hier zijn verhuurders verantwoordelijk voor regelmatige inspecties en aannames van onderhoudskosten. De kosten voor bijvoorbeeld dakgootreiniging of het reinigen van dakafvoer kunnen daarentegen als andere exploitatiekosten worden doorberekend aan hun huurders.
Hoe lang zijn dakbedekking duurzaam?
Kortom, de duurzaamheid van de dakbedekking hangt af van welk type werd gebruikt. Dakonderhoud zorgt ervoor dat ook de levensduur van bepaalde dakbedekking gegarandeerd kan worden. In de regel wordt aangenomen dat kleidakpannen tot 100 jaar meegaan, terwijl dakleer slechts een duurzaamheid van ongeveer tien tot twintig jaar zou hebben. Betonnen dakpannen en metalen dakbedekking zijn tot 80 jaar bestand tegen. Een dak uitgerust met dakbalken gaat ongeveer 30 jaar mee. Over het algemeen kunnen deze levensduur echter alleen worden bereikt als de dakbedekking regelmatig wordt gecontroleerd op schade.