Als er in de toekomst een stuk grond op een stuk grond moet worden gebouwd, is ontwikkeling van het pand vereist. Alleen als de woning is ontwikkeld volgens de voorschriften van het Bouwbesluit (BauGB) wordt überhaupt een bouwvergunning afgegeven. Hieronder leert u wat wordt bedoeld met de ontwikkeling van een woning en wat tot de vastgoedontwikkeling behoort. Daarnaast is het artikel gewijd aan de vraag hoe lang de ontwikkeling van een woning duurt en welke ontwikkelingskosten dit met zich meebrengt. Tot slot krijgt u inzicht in de vraag of ontwikkelingskosten in mindering kunnen worden gebracht op de belasting.
Wat wordt bedoeld met de ontwikkeling van een woning?
Over het algemeen wordt onderscheid gemaakt tussen openbare ontwikkeling tot aan de eigendomsgrens en interne ontwikkeling van de eigendomsgrens tot aan de woning. Dankzij uitgebreide maatregelen wordt de woning bruikbaar gemaakt. Er zijn twee verschillende gebieden die worden gedekt door zowel externe, openbare ontwikkeling als interne landontwikkeling. De eerste is verkeersontwikkeling, waaronder werkzaamheden in verband met wegenbouw, straatverlichting en trottoirs. Het tweede gebied van landontwikkeling is technische ontwikkeling, waarbij het pand is aangesloten op alle nutsnetwerken. Dit omvat elektriciteit, water en riolering, gas, internet, telefoon en televisie.
Wat is er nodig om een woning te ontwikkelen?
Als een stuk grond moet worden ontwikkeld, omvat dit proces tal van structurele maatregelen voor openbare en interne ontwikkeling. De verkeersontwikkeling omvat werken zoals de aanleg van openbare en niet-openbare trottoirs en wegen, evenals de verbinding van het pand met openbare plaatsen, parkeerplaatsen en groene zones. Om het pand technisch te ontwikkelen, worden werkzaamheden uitgevoerd zoals de aansluiting op de energievoorziening met elektriciteit, gas, geothermie en stadsverwarming. Bovendien verbinden ervaren specialisten het pand met de riolering, regenwaterafvoersystemen of openbare infiltratiesystemen. Daarnaast is een aansluiting op de openbare drink- en bluswatervoorziening vereist. Bovendien omvat de technische ontwikkeling van het pand de aansluiting op het telecommunicatienetwerk (telefoon, internet, kabel-tv). Enquêtes en grondwaardetaxaties kunnen ook nodig zijn voor landontwikkeling.
Terwijl de interne ontwikkeling in handen is van de toekomstige bouwers, is de publieke ontwikkeling de verantwoordelijkheid van de gemeente. De pandeigenaren vragen de ontwikkeling aan bij de gemeente.
Hoe lang duurt het om een woning te ontwikkelen?
De duur van de landinrichting is afhankelijk van tal van factoren, dus het is niet mogelijk om te zeggen hoeveel tijd het kost. Het is bijna onmogelijk om een specifieke periode te geven. Daarnaast heeft u geen invloed op de publieke ontwikkeling en dient u de aanvraag alleen in bij uw gemeente. Idealiter start de gemeente zo snel mogelijk met de ontwikkelingswerkzaamheden. Als een ruwe indicatie kan worden gezegd dat publieke en private ontwikkeling meestal meer dan een half jaar duurt. Dit is echter slechts een richtlijn. De bouwautoriteit van uw gemeente is een ideaal aanspreekpunt en kan u betrouwbaarder informatie geven over hoe lang de openbare ontwikkeling van uw woning zal duren.
Welke ontwikkelingskosten kunnen worden verwacht?
Bij de ontwikkeling van het pand maakt u kosten die worden gemaakt voor zowel publieke als private ontwikkeling. Deze variëren in sommige gevallen sterk, omdat ze afhankelijk zijn van gemeentelijke en regionale regelgeving en prijzen. Daarnaast heeft de precieze ligging van het pand een enorme invloed op het niveau van de ontwikkelingskosten. Of uw woning gunstig gelegen is of juist afgelegen heeft een enorm effect op de ontwikkelingskosten. Als uw woning misschien niet eens is aangesloten op het wegennet en ver weg ligt, zijn de ontwikkelingskosten meestal aanzienlijk hoger dan aan een drukke rand. Het is ook voordelig als een stuk grond dichter bij de distributiecentra van de gemeentelijke pensioenregelingen ligt.
In het geval van openbare ontwikkeling lopen de vastgoedeigenaren een participatie op van maximaal 90 procent van de technische en tot 70 procent van de verkeersontwikkeling. In de gemeentestatuten leert u, hoe de ontwikkelingskosten precies worden verdeeld tussen de gemeente en de vastgoedeigenaren. Daarnaast kun je voor de grondaankoop aan de grondreferentiewaarde zien of je ontwikkelingskosten moet betalen. De toevoeging »ebf« (»vrij van ontwikkelingskosten«) geeft aan dat je niets hoeft te betalen, terwijl de bijtelling »ebp« (»onder voorbehoud van ontwikkelingsbijdragen«) het tegenovergestelde zegt.
Wat zijn de ontwikkelingskosten?
Het niveau van de ontwikkelingskosten is afhankelijk van vele individuele factoren. Het is daarom moeilijk om algemene informatie te verstrekken. In het algemeen kan echter gezegd worden dat een aansluiting op het elektriciteitsnet zo’n 2000 tot 3000 euro kost en de aansluiting op de watervoorziening met 2000 tot 5000 euro. De gasaansluiting voor een bouwkavel bedraagt gemiddeld 2000 euro. Als een gasaansluiting niet mogelijk is, kunnen kosten voor een oliecondensatieketel tot 7000 euro worden gemaakt, terwijl een modern pelletverwarmingssysteem kan oplopen tot 12000 euro. De aansluiting op het telecommunicatienetwerk kost meestal 1000 euro. Daarnaast zijn bijkomende kosten te verwachten, waaronder de meting van het onroerend goed en het bouwkundig onderzoek. Hier zijn meestal weer tot 4000 euro. De publieke ontwikkeling van een bouwkavel kan dus onder bepaalde omstandigheden oplopen tot 15000 euro.
De kosten zijn echter ook afhankelijk van het percentage van de openbare ontwikkelingskosten dat de gemeente bijdraagt aan de openbare ontwikkelingskosten. Ook hangen de kosten sterk samen met de regionale omstandigheden. De factuur wordt binnen vier jaar door de gemeente uitgereikt, maar meestal wordt de factuur veel eerder uitgereikt.
Naast de publieke ontwikkelingskosten zijn er ook kosten voor particuliere ontwikkeling tussen de eigendomsgrens en de woning. Dit is meestal alleen het geval als u een onbebouwd stuk grond verwerft en hier een nieuw gebouw wilt bouwen. Als u een huis koopt of renoveert, is er geen behoefte aan herontwikkeling. In tegenstelling tot openbare grondexploitatie moet je de interne ontwikkeling zelf organiseren en volledig betalen. Allereerst is het noodzakelijk om een ontwikkelingsaanvraag in te dienen bij de gemeentelijke leveranciers. Veel pensioenfondsen bieden een mogelijkheid om dit online te doen op hun websites. Uw bouwautoriteit helpt u graag bij het vinden van de juiste leveranciers die nodig zijn voor de interne ontwikkeling.
Voor de interne ontwikkeling zijn tal van werken nodig, die gepaard gaan met overeenkomstige kosten. Het leggen van leidingen en leidingen kost meestal 1000 euro per meter, waarbij de civieltechnische en legwerkzaamheden hier al zijn meegenomen. Hoe verder uw huis van de eigendomsgrens verwijderd is, hoe hoger de ontwikkelingskosten. Bouwbedrijven en architecten maken graag vooraf een kostenraming, die u financiële planningszekerheid geeft. Als uw huis bijvoorbeeld vijf meter van de eigendomsgrens verwijderd is, zijn er ontwikkelingskosten van ongeveer 5000 euro.
Kunnen ontwikkelingskosten in mindering worden gebracht op de belasting?
De ontwikkelingskosten kunnen meestal fiscaal worden gedeclareerd, wat een voordeel is omdat ze meestal vrij hoog zijn. U kunt de kosten van grondexploitatie als moderniseringsdienst van de belasting aftrekken, ongeacht of u het huis vervolgens op het terrein gebruikt of niet. Een belastingadviseur zal u meer specifieke informatie geven. Daarnaast is het mogelijk om de kosten voor de grondontwikkeling samen met de bouwfinanciering te financieren. Ontwikkelingskosten maken deel uit van de bijkomende bouwkosten.
Foto: Gundolf Renze / stock.adobe.com