Overdrachtsbelasting uitgelegd in eenvoudige bewoordingen

Laatst bijgewerkt op 20 juni 2022 door Energiebesparen

Wie een woning, huis of appartement verwerft, ontkomt meestal niet aan het onderwerp overdrachtsbelasting. Afhankelijk van de federale staat varieert dit in bedrag. Hier leggen we u uit wat precies de overdrachtsbelasting is, hoe hoog de overdrachtsbelastingtarieven voor onroerend goed momenteel zijn in de afzonderlijke deelstaten en alle andere belangrijke vragen over het onderwerp.

Wat is de overdrachtsbelasting?

De overdrachtsbelasting is een transactiebelasting die in Duitsland wordt geheven op de verwerving en verandering van eigenaar van grond en onroerend goed. Deze belasting is een van de bijkomende aankoopkosten en moet eenmalig aan het belastingkantoor worden betaald. Overigens is de overdrachtsbelasting sinds 2006 een zaak van de deelstaten. Dit betekent dat de deelstaten een individueel belastingtarief voor zichzelf kunnen vaststellen. De wettelijke basis van de overdrachtsbelasting is de Wet overdrachtsbelasting (GrEStG).

Wat is de samenstelling van de belasting?

De hoogte van de te betalen overdrachtsbelasting is afhankelijk van twee factoren: de waarde van de vergoeding en het belastingtarief. Dat laatste laat grote verschillen zien in Duitsland, omdat elke deelstaat zelf het belastingtarief mag bepalen.

Huidige belastingtarieven voor overdrachtsbelasting op onroerend goed per federale staat:

• Baden-Württemberg: 5,0%
• Beieren: 3,5%
• Berlijn: 6,0%
• Brandenburg: 6,5%
• Bremen: 5,0%
• Hamburg: 4,5%
• Hessen: 6,0%
• Mecklenburg-Voor-Pommeren: 6,0%
• Nedersaksen: 5,0%
• Noordrijn-Westfalen: 6,5%
• Rijnland-Palts: 5,0%
• Saarland: 6,5%
• Saksen: 3,5%
• Saksen-Anhalt: 5,0%
• Sleeswijk-Holstein: 6,5%
• Thüringen: 6,5%

In Duitsland dient de waarde van de tegenprestatie als belastinggrondslag voor de overdrachtsbelasting. In het geval van overdrachtsbelasting omvat de tegenprestatie volgens § 9 GrEStG onder meer:

• De aankoopprijs op het moment van verwerving, inclusief verdere diensten die door de koper aan de koper worden geleverd,
• De waarde van de ruilservice in een ruiltransactie
• De waarde waartegen de prestatie wordt aanvaard in plaats van de prestatie In het geval van prestaties in plaats van prestaties
• Het hoogste bod in de afschermingsprocedure plus, indien van toepassing, de rechten die onder de veilingvoorwaarden en andere diensten blijven bestaan
• Diensten en verplichtingen die voortvloeien uit de overdracht van het recht om eigendom over te dragen
• De waarde van de schadevergoeding bij onteigening

Wie moet de overdrachtsbelasting betalen?

In de regel moet de koper de overdrachtsbelasting betalen aan het verantwoordelijke belastingkantoor. Dit moet echter vooraf in het koopcontract worden vastgelegd, aangezien volgens §13 nr. 2 GrEStG de vorige eigenaar en de koper in eerste instantie gezamenlijk belastingplichtig zijn.

Wanneer is de betaling van de belasting verschuldigd?

De overdrachtsbelasting moet worden betaald na de aankoop van een perceel grond of onroerend goed. Zodra de belastingdienst het notariële koopcontract heeft ontvangen, ontvangt de koper een aanslag overdrachtsbelasting. In de regel heeft de koper nu een maand de tijd om de belasting te betalen. Nadat de betaling is gedaan, geeft de belastingdienst een zogenaamd inklaringsbewijs af aan de belastingplichtige. Deze zijn nodig voor de eigendomsoverdracht in het kadaster.

Wanneer hoef ik geen overdrachtsbelasting te betalen?

In sommige gevallen hoeft er geen overdrachtsbelasting te worden betaald aan het belastingkantoor en is er geen goedkeuringscertificaat vereist. De Wet overdrachtsbelasting regelt wanneer dit van toepassing is.

• Schenking: Als de verkrijging van de woning plaatsvindt door middel van een schenking in de zin van de Wet op de erf- en schenkbelasting, hoeft er geen overdrachtsbelasting te worden betaald. Hier kan echter een ander soort belasting plaatsvinden op basis van de Wet op de erf- en schenkbelasting.
• Erfenis: Bij een erfenis hoeft er geen overdrachtsbelasting betaald te worden, maar dan vindt er een andere belasting plaats dan bij een schenking. In de regel moet erfbelasting worden betaald.
• Kdoor familieleden van de 1e graad: Als de aankoop van het onroerend goed plaatsvindt onder eerstegraads familieleden, hoeft er geen overdrachtsbelasting te worden betaald. Eerstegraads familieleden omvatten bijvoorbeeld echtgenoten, ouders en kinderen, grootouders en kleinkinderen of geregistreerde partners.
• De grondprijs is minder dan 2500 euro: Als de waarde van de tegenprestatie die nodig is voor de berekening van de belasting lager is dan 2500 EUR, hoeft de belasting niet te worden betaald.

Verlaagde overdrachtsbelasting voor starters

De stoplichtcoalitie wil de aankoop van onroerend goed voor starters bevorderen en heeft aangekondigd dat de deelstaten de wettelijke basis zullen creëren voor een tegemoetkoming voor de overdrachtsbelasting. Wanneer die tegemoetkoming voor huizenkopers precies komt, is nog niet bekend.

Sommige deelstaten zijn echter al actief geworden en hebben een indirecte verlaging van de overdrachtsbelasting geïnitieerd. In Noordrijn-Westfalen bijvoorbeeld krijgen starters van een woning voor eigen gebruik sinds 1 januari 2022 een deel van de overdrachtsbelastingkosten terug. Een gespreide promotie van NRW. Bank maakt dit mogelijk, waardoor de belasting indirect met 1,5 procentpunt wordt verlaagd. De financiering is echter beperkt tot 2022 en geldt alleen voor jonge gezinnen, koppels en individuen die dit jaar kopen. Hamburg wil ook belastingverlichting bieden en is van plan de overdrachtsbelasting te verlagen van 4,5 naar 3,5 procent. Dit geldt vanaf 1 januari 2023 voor gezinnen, sociale huurwoningen en erfpachtwoningen. Daarnaast wil Hamburg jonge gezinnen helpen bij de eerste aankoop van een eigen woning met een verlaagd belastingtarief. Dit moet worden geïnitieerd zodra de federale overheid een flexibelere structuur van de overdrachtsbelasting voor de afzonderlijke deelstaten toestaat.