Of het nu gaat om echtscheiding, erfenis of verkoopintentie: de redenen voor een boedelscheiding zijn talrijk. Als je van plan bent om dit te doen, kun je het in de praktijk brengen met behulp van een echte divisie. De accommodatie wordt gedeeld door de eigenaren. Aan een dergelijke verdeling zijn echter enkele voorwaarden verbonden. Hoe een vastgoedverdeling werkt en waar je op moet letten, leer je in dit artikel.
Afbeelding door Wolfilser – stock.adobe.com
Wat is een echte verdeling?
Een echte verdeling betekent dat een stuk grond wordt verdeeld in twee of meer percelen. In tegenstelling tot de verdeling volgens §8 van de Condominium Act (WEG), is het pand feitelijk verdeeld. Hierdoor ontstaan volledig onafhankelijke percelen, waarvan elke woning met een onafhankelijke inschrijving in het kadaster wordt opgenomen. De wettelijke basis voor de echte verdeling is § 19 van het Bouwbesluit (BauGB).
Wanneer is een echte verdeling mogelijk?
De voorwaarde voor een vermogensverdeling door reële verdeling is vastgelegd in § 19, artikel 2 van het Bouwbesluit. De verdeling van een perceel is dan ook alleen mogelijk als er geen voorwaarden ontstaan die in strijd zijn met het geldende ontwikkelingsplan. Het is daarom belangrijk dat u vooraf het ontwikkelingsplan van de woning bekijkt en samen met uw verantwoordelijke bouwautoriteit duidelijk maakt of een splitsing daadwerkelijk mogelijk is. In sommige deelstaten moet u, naast het controleren van mogelijke voorwaarden die in strijd zijn met de bouwwetgeving, ook een vergunning voor de splitsing verkrijgen. Dit is bijvoorbeeld het geval in Noordrijn-Westfalen. Daar heeft u een scheidingsvergunning nodig volgens § 7 van het bouwbesluit voor de deelstaat Noordrijn-Westfalen (BauO NRW 2018). Deze kunnen worden verkregen door een aanvraag bij de verantwoordelijke stad of gemeente.
Procedure van een boedelscheiding
Als er geen voorwaarden zijn die in tegenspraak zijn met het toepasselijke ontwikkelingsplan en als de benodigde verdelingsvergunning van de staat beschikbaar is, kunnen de volgende stappen voor de verdeling van het onroerend goed worden gestart.
Allereerst moet u een officieel onderzoek van het onroerend goed laten uitvoeren. De enquête wordt uitgevoerd op aanvraag bij het verantwoordelijke landmeetkundig bureau door een erkende en door de overheid aangewezen landmeter. Tijdens het onderzoek worden de nieuwe eigendomsgrenzen bepaald en gemarkeerd met grensborden. De landmeter zorgt er vervolgens voor dat de gemeten gegevens in het kadaster worden ingevoerd en vraagt een nieuwe veldkaart aan bij het landmeetkundig bureau. Overigens is het vastgoedkadaster het landelijke register van alle percelen en hun beschrijving. Een perceel is een onderdeel van de landkaart, die op zijn beurt weer een kaart is van officieel onderzochte eigendommen.
Zodra de kadastrale inschrijving is gedaan, ontvangt u een vervolgmelding met informatie over de landkaart waarop de splitsing betrekking heeft. U moet dit bericht vervolgens naar een notaris brengen. Dit wordt gebruikt om een nieuwe inschrijving in het kadaster te initiëren. Als u de woning wilt verkopen, zal de notaris ook zorgen voor de notariële notariële vaststelling van het koopcontract. Vervolgens is de splitsing rechtsgeldig.
Kosten van een echte divisie
De kosten van een echte divisie liggen gemiddeld tussen de 3000 en 5000 euro. De kosten kunnen echter ook veel hoger zijn vanwege de bijbehorende vergoedingsschema’s van de afzonderlijke landen. Een aanzienlijk deel van de kosten wordt veroorzaakt door het landmeten in de reële divisie. Daarnaast worden de notariskosten en de erelonen voor de kadasteraangiften toegevoegd. Daarnaast zijn de volgende factoren bepalend voor de kosten:
- Grootte van het perceel
- Waarde van de grond
- Aantal percelen
- Aantal grensstenen bezet
Verschil met de ideale verdeling
Naast de echte verdeling is er ook de mogelijkheid van een ideale verdeling van een woning. In tegenstelling tot de echte verdeling blijft de woning onverdeeld en krijgen de eigenaars een mede-eigendomsaandeel van het onroerend goed. Dat wil zeggen, ze zijn niet de enige eigenaar van een stuk land. De woning hoeft echter niet direct ter plaatse in de ideale indeling te worden gemeten. Dit kan zonder grensbepaling en grensvaststelling door een notaris. Daarom is het kosteneffectiever dan een echte divisie. De betrokken eigenaren hebben een notariële verklaring van splitsing nodig in overeenstemming met de Condominium Act voor de niet-materiële divisie, waarbij vervolgens hun eigen kadasterpagina’s worden gemaakt. Als gevolg hiervan ontstaan er twee Grun’sDstücke die eigenlijk niet verdeeld zijn, maar zelfstandig gebouwd en beheerd kunnen worden. In de praktijk komt dit vooral voor bij rij- of twee-onder-een-kapwoningen.