Grensontwikkeling: Wat geldt in Duitsland?

Beeld: Superingo / stock.adobe.com

Als u op uw eigen woning in Duitsland wilt bouwen, moet u bij het bouwen aan de grens letten op de geldende wet- en regelgeving. Daarom moet onder andere een minimale afstand worden aangehouden. In dit artikel leggen we uit wat er geldt voor grensontwikkeling, welke vrijheden bouwers hebben en welke vergunningen nodig zijn. Daarnaast kan een professionele bouwplanner u adviseren en ondersteunen in uw bouwproject.

Wat zijn de wettelijke voorschriften voor grensontwikkeling?

Kortom, bouwers zijn erg vrij in de planning en het ontwerp van hun eigen eigendom. Als het echter gaat om de ontwikkeling van de eigendomsgrens, kunnen enkele beperkingen van toepassing zijn. Er zijn verschillende redenen voor deze bijzondere bepalingen. Zo dienen de bepalingen over grensontwikkeling onder meer de privacy van buren, ventilatie en verlichting van oppervlakken en brandbeveiliging.

In de regel moet de minimale afstand tussen het gebouw en de eigendomsgrens tussen 2,5 en 3 meter liggen. De exacte hoogte van het afstandsgebied is echter ook afhankelijk van de hoogte van het gebouw en de zijlengte. De exacte bepalingen kunnen echter ook variëren, omdat deze door de deelstaten zelf worden bepaald in de respectieve bouwcode van de staat. Daarnaast kunnen, afhankelijk van de locatie, ook individuele minimumafstanden van toepassing zijn, op voorwaarde dat het betreffende ontwikkelingsplan hier afzonderlijke informatie bevat.

Of een bouwvergunning nodig is voor de geplande grensontwikkeling hangt af van het type ontwikkeling, de bepalingen van de federale staat of het ontwikkelingsplan. Als de bouw direct op de eigendomsgrens moet worden uitgevoerd, is in de meeste gevallen de toestemming van de buurman vereist naast de goedkeuring van de respectieve bouwautoriteit.

Welke rol speelt het ontwikkelingsplan?

In Duitsland wordt stedelijke ontwikkeling voornamelijk geregeld door het toepasselijke ontwikkelingsplan. Dit regelt bijvoorbeeld het type ontwikkeling, de bouwstijl of de toegestane hoogte van gebouwen. Als je een huis wilt bouwen, moet je daarom altijd kijken naar het betreffende ontwikkelingsplan. Afstanden en mogelijkheden van grensontwikkeling worden ook bepaald door ontwikkelingsplannen en kunnen soms afwijken van de bepalingen van de federale staat. De eisen van een ontwikkelingsplan zijn altijd hoger dan die van de federale staat.

Zo kan het ontwikkelingsplan voorzien in grotere of kleinere afstanden of zelfs een specifieke bouwlijn. Zo’n lijn, die in de meeste ontwikkelplannen in het rood wordt weergegeven, kan aangeven dat juist op deze lijn gebouwd moet worden en dat deze niet ondergraven mag worden. Tegelijkertijd kunnen ontwikkelingsplannen ook een gesloten ontwikkeling specificeren, wat bijvoorbeeld het geval zou zijn met rijtjeshuizen. De bepalingen van het ontwikkelingsplan moeten in ieder geval worden nageleefd, anders kan niet alleen een boete, maar in het ergste geval ook de sloop van de ontwikkeling dreigen.

Waar moeten welke afstanden in acht worden genomen?

Zoals gezegd is de minimale afstand van 2,5 tot 3 meter een richtlijn. Afhankelijk van het type gebouw, de grootte en de respectieve voorschriften van de federale staat, kunnen echter andere minimumafstanden van toepassing zijn op de grensontwikkeling. In principe geldt daarom altijd het volgende: Informeer de verantwoordelijke bouwautoriteit vooraf over de geldende regelgeving.

Welke rol spelen dakoppervlakken voor grensontwikkeling?

Om het afstandsgebied te bepalen, is de muurhoogte van het betreffende gebouw bepalend. Het dak is ook van bijzonder belang, omdat het, afhankelijk van de hellingshoek, anders wordt toegevoegd aan de hoogte van het gebouw. Voor daken met een hellingshoek van 70 graden of meer worden deze volledig meegeteld voor de hoogte van het gebouw. Bij dakoppervlakken met een lagere hellingshoek wordt meestal slechts een derde van de hoogte meegeteld voor de totale hoogte van het gebouw.

Dakkapellen, erkers of balkons worden beschouwd als speciale componenten en worden niet meegenomen in de afmetingen van het gebouw. Ze worden alleen geteld als ze meer dan 1,5 meter van het gebouw uitsteken of meer dan een derde van de gevellengte beslaan.

Minimumafstanden tussen de respectieve deelstaten

Elk van de 16 deelstaten heeft zijn eigen bouwcode. Dienovereenkomstig worden de volgende minimumafstanden gespecificeerd in de respectieve deelstaten.

Staat	Bouwvoorschriften	Minimale afstand volgens de bouwvoorschriften
Baden-Württemberg	Staatsbouwbesluit voor Baden-Württemberg (LBO) LBO §5	2,5 meter 2 meter voor buitenmuren met een lengte van minder dan 5 meter
Beieren	Beierse bouwcode (BayBO) BayBO §61	3 meter
Berlijn	Bouwvoorschriften voor Berlijn (BauO Bln) BauO Bln §6	3 meter
Brandenburg	Brandenburg Bouwbesluit (BbgBO) BbgBO §6	3 meter
Bremen	Bremische Landesbauordnung (BremLBO) BremLBO §6	2,5 tot 3 meter (afhankelijk van het gebied)
Hamburg	Bouwcode Hamburg (HBauo) HBauo §6	2,5 meter
Hessen	Hessische Bouwcode (HBO) HBO §6	3 meter
Mecklenburg-Voor-Pommeren	Staatsbouwcode Mecklenburg-Voor-Pommeren LBau M-V §6	3 meter
Nedersaksen	Bouwbesluit Nedersaksen NBauo §5	3 meter
Noordrijn-Westfalen	Bouwbesluit voor de deelstaat Noordrijn-Westfalen (BauO NRW) Bauo NRW §6	3 meter
Rijnland-Palts	Landesbauordnung Rheinland-Pfalz (LBauO) LBauo §8	3 meter
Saarland	Landesbauordnung (LBO) LBO §7	3 meter
Saksen	Saksisch Bouwbesluit (SächsBO) SächsBO §6	3 meter
Saksen-Anhalt	Bouwbesluit van de deelstaat Saksen-Anhalt (BauO LSA) Bauo LSA §6	3 meter
Sleeswijk-Holstein	Staatsbouwbesluit voor de deelstaat Sleeswijk-Holstein LBO §6	3 meter
Thüringen	Bouwbesluit Thüringer (ThürBO) ThürBO §6	3 meter

Tuinhuis of garage op de grens van het pand

Voor zogenaamde bijgebouwen zoals garages, tuinhuisjes of carports zijn de minimale afstanden voor grensbebouwing minder streng dan voor gebouwen die ook als lounges worden gebruikt. Garages die niet groter zijn dan 50 m² mogen bijvoorbeeld zelfs direct aan de eigendomsgrens in Hessen, Thüringen of Saksen worden gebouwd, wat in andere deelstaten niet mogelijk is. In de meeste gevallen mogen bijgebouwen niet langer zijn dan negen meter en mogen ze niet hoger zijn dan drie meter. Het dakoppervlak kan echter ook een rol spelen in de afstanden, waarbij de lengte en breedte van het dak bepalend zijn.

Grensverbouwing met ramen, balkons of erkers

Als de eigendomsgrens met ramen moet worden bebouwd, gelden speciale voorschriften. Hier komt het zogenaamde vensterrecht om de hoek kijken. Dienovereenkomstig kunnen ramen ook worden geplaatst waar er slechts kleine of geen vrije plaatsen zijn. Doorslaggevend is echter of dit de privacy van de buurman aantast. Als bijvoorbeeld de woonruimte van de buurman direct door de ramen te zien is, kan dit zijn privacy schenden. In een dergelijk geval kan de buurman, indien nodig, gebruik maken van zijn recht op raamverdediging en uitdrukkelijk bezwaar maken tegen de installatie van ramen. Dus als je een grensproject met ramen wilt, is het zeker zinvol om van tevoren met de buurman te praten voordat het naar de concrete planning gaat.

Haag of hek aan de eigendomsgrens

Heggen of hekken worden meestal gebruikt om een woning af te bakenen. Dienovereenkomstig is het meestal mogelijk om ze zonder problemen direct op de eigendomsgrens te bouwen. De hoogte van het hek moet echter worden genoteerd. Afhankelijk van de deelstaat gelden hier verschillende regels: zo mogen heggen en hekken in Saksen-Anhalt tot 2 meter hoog zijn, terwijl ze in Berlijn niet hoger mogen zijn dan 1,25 meter.

Grensontwikkeling door de buurman

Een speciale regeling voor grensbebouwing is van toepassing als de buurman direct op de eigendomsgrens heeft gebouwd of toestemming heeft gekregen om dit te doen. In dit geval mag je ook directe grensontwikkeling uitvoeren. Bij de planning moet er echter rekening mee worden gehouden dat er tussen twee woongebouwen een brandwerende wand moet worden geplaatst.

Planning en uitvoering van grensontwikkeling

Als u zich hebt geïnformeerd over alle toepasselijke regelgeving en een grensontwikkeling plant, zijn er een paar dingen die u moet doen voordat de bouw begint: De eerste stap moet zijn om de Nac te informerenhbarn. Verkrijg hun toestemming om toekomstige conflicten te voorkomen. Zodra dit is gebeurd, kunt u, indien nodig, de goedkeuring van uw bouwproject verzorgen en een bouwaanvraag indienen bij de betreffende autoriteit. In het geval van een aanvraag voor vrijstelling van naleving van de afstandsgebieden, ontvangt de respectieve buurman een kennisgeving van de autoriteit en heeft hij de mogelijkheid om in beroep te gaan. Als de buurman bezwaar maakt, kan er geen bouwvergunning worden verleend. Tenzij bezwaar wordt gemaakt, kan de vergunning door de autoriteit worden afgegeven. In principe moet u enige tijd inplannen voor de aanvraag, omdat de verwerking soms langer kan duren, maar niet mag worden gebouwd voordat de bouwvergunning is verleend.