Huurders zijn zelf verantwoordelijk voor de renovatie bij het verhuizen – althans dat is wat veel huurcontracten lijken. Verhuurders willen zogenaamde cosmetische reparaties zoals schilderen overdragen. Maar huurders zijn niet altijd verplicht om het appartement te renoveren. Dit is wettelijk gebonden aan een aantal eisen.
Binnenkort
- Bepaalde clausules in de huurovereenkomst verplichten huurders om op eigen kosten te renoveren
- De geldigheid van de clausules hangt af van de formulering
- Ook wordt besloten of het appartement gerenoveerd is opgeleverd.
- Via een kleine reparatieclausule kunnen huurders betrokken worden bij kleine reparaties
Bijzondere clausules in de huurovereenkomst
Verhuurders zijn in principe zelf verantwoordelijk voor het onderhoud en de reparatie van de woning. Via bepaalde clausules kunnen ze echter bepaalde zogenaamde cosmetische reparaties overdragen. Hij kan ook een tegemoetkoming in de kosten van kleine herstellingen van hem eisen – mits deze clausules ook correct geformuleerd en toelaatbaar zijn. Als dit niet het geval is, kan het beding door de rechter ongeldig worden verklaard. Dit kan onder andere gebeuren als de clausules huurders ernstig benadelen.
In principe is het ook bepalend of het appartement is opgeleverd gerenoveerd op het moment van verhuur of dat er een vergoeding voor renovatie is betaald. Indien dit niet het geval is, kunnen er geen renovatie- of kleine reparatieclausules in de huurovereenkomst worden opgenomen. In het verleden had het Bundesgerichtshof (BGH) hierover meerdere uitspraken gedaan. In het geval van niet-gerenoveerde appartementen kan het voorkomen dat de huurder het appartement moet afstaan wanneer hij verhuist in een betere staat dan hij het had gevonden. Of het appartement als gerenoveerd wordt beschouwd, wordt bepaald door het feit dat de bestaande gebruikssporen zo klein zijn dat het appartement een gerenoveerde indruk geeft.
In het geval van gebreken en schade aan de woning, zijn schadeclaims van toepassing. Deze verjaren echter binnen zes maanden na de overdracht van het appartement.
Type omschrijving in de huurovereenkomst is bepalend
De renovatieverplichtingen kunnen worden geregeld door zogenaamde renovatieclausules in de huurovereenkomst. Dat is ook heel geoorloofd, maar de formulering is doorslaggevend. Als een dergelijk beding niet in de huurovereenkomst is opgenomen of geen geldige bewoordingen bevat, zijn huurders niet verplicht om te voldoen aan renovatie- of kostendelingsclaims. Hetzelfde geldt voor reparaties die verhuurders moeten betalen.
Rigide renovatieclausules zijn volgens de uitspraken van het BGH niet meer effectief, omdat deze vaak ook renovaties zouden vergen, hoewel het nog niet nodig zou zijn. Een rigide renovatieclausule is te herkennen aan de koppeling aan strikte termijnen zoals “uiterlijk om de X jaar moet worden geschrapt”. Een andere indicatie zijn formuleringen zoals “altijd” of “tenminste”. Het doel van de uitspraken is dat huurders alleen hoeven te renoveren wat ook slijt als ze in de woning wonen.
Dienovereenkomstig flexibele renovatieclausules in de huurovereenkomst maar mogelijk. Deze worden gekenmerkt door het feit dat er geen rigide deadlines voor de renovatie van de woning vereist zijn. Dergelijke clausules kunnen worden herkend door formuleringen zoals “indien nodig”. Huurders hoeven dus alleen te renoveren als er zichtbare tekenen van slijtage optreden, dus als er behoefte is aan renovatie.
Renovatie bij het verlaten van het appartement?
Net als de algemene clausules voor renovaties en cosmetische reparaties, zijn clausules voor definitieve renovatie voordat u uit een appartement verhuist ook afhankelijk van de formulering die in de huurovereenkomst is opgeschreven. Ook hier is de staat van slijtage bepalend. Hoewel een onvoorwaardelijke definitieve renovatieverplichting ontoelaatbaar is, moeten huurders het appartement aan het einde zodanig afstaan dat het opnieuw verhuurd kan worden.
De BGH heeft ook besloten dat de renovatiewerken in de huurwoning niet door een gespecialiseerd bedrijf hoeven te worden uitgevoerd, zolang deze maar professioneel worden uitgevoerd. Als u zich echter niet in staat voelt om dit te doen, is het nog steeds beter om een professionele vakman in te huren. Op deze manier kunnen latere geschillen worden voorkomen. Verhuurders hoeven geen onprofessioneel en onjuist uitgevoerd werk te accepteren.
Wat is, wals je al hebt gerenoveerd en later merkt dat de clausule in het contract ongeldig was? Dan moet de verhuurder of de hospita de kosten voor de cosmetische reparaties betalen. Als het werk niet door een gespecialiseerd bedrijf is gedaan, moet een passende vergoeding voor vrije tijd, materiaalkosten en helpers worden betaald.
Wat zijn cosmetische reparaties?
De cosmetische reparaties of renovatiemaatregelen die huurders vervolgens via dergelijke clausules moeten overnemen, omvatten alleen eenvoudig werk. Het doel is om de gebruikelijke gebruikssporen te elimineren. in de woonkamer zodat het appartement direct gehuurd kan worden.
Mogelijke cosmetische reparaties
- Behang of muren schilderen
- Behang of schilder plafonds
- Boorgaten vullen
- Deuvels verwijderen
- Schilder deuren of ramen
- Radiatoren voor schilderen/lakken
Geen cosmetische reparaties zijn:
- Buiten schilderen
- Parket schuren
- Werken aan sanitaire voorzieningen
- Radiatoren repareren
- Elektrische installatie
- Kelder renoveren
Dit werk omvat renovaties en moderniseringen die nooit door huurders hoeven te worden uitgevoerd. Het werk is vaak complex en moet worden gedaan door gespecialiseerde bedrijven. Verhuurders mogen moderniseringen doorberekenen aan de huurprijs. De hoogte hiervan is wettelijk vastgelegd.
Hoe moet het appartement eruit zien na het verhuizen?
Het appartement moet in dezelfde staat worden hersteld als voor de overdracht. Het gehele eigendom van de huurder moet uit het appartement worden gehaald. Hieronder valt ook een inbouwkeuken, inbouwkasten of later geïnstalleerde wanden, indien geen overname door de verhuurder of nieuwe huurder is overeengekomen. Tijdens de huurperiode kunt u de muren schilderen zoals u wilt. Voordat ze naar buiten gaan, moeten ze echter in een neutrale kleur worden geverfd. Uitzonderingen zijn hier ook mogelijk als de nieuwe huurders geen probleem hebben met de kleur. Het beste is om dergelijke afspraken altijd schriftelijk te maken. In de meeste huurcontracten staat ook dat het appartement in een schoongeveide staat moet worden opgeleverd. Het hoeft dus niet te glanzen, maar het mag ook niet vol vuil en stof zitten.
Wat gebeurt er als huurders niet renoveren?
Precies voor dit geval is er de borg. Verhuurders hebben het recht om gespecialiseerde bedrijven opdracht te geven voor de renovatie en deze te betalen met de borg. Voorwaarde is een geldige clausule in de huurovereenkomst.
Kleine reparaties tijdens de huurperiode
Naast de renovatieclausule kan de huurovereenkomst ook een kleine reparatieclausule bevatten. Zo’n clausule verplicht huurders om tot een bepaald budget zelf bepaalde reparatiemaatregelen over te nemen. Dit kostenkader is echter niet wettelijk geregeld. Aan een kleine reparatieclausule zijn echter ook voorwaarden verbonden. Het kan bijvoorbeeld alleen betrekking hebben op objecten in het gehuurde appartement die de bewoner regelmatig en vaak gebruikt, zoals lichtschakelaars of deurklinken. Het maximale bedrag aan eigen risico’s dat moet worden betaald, moet echter ook worden beperkt.
Onze artikelen op het gebied van recht worden altijd met de grootste zorg onderzocht en naar beste weten en overtuiging samengesteld. Toch kunnen wij de juistheid niet garanderen. Let altijd op de release- en updatedatums. De artikelen geven alleen initiële informatie en kunnen professioneel juridisch advies niet vervangen.